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兴盛背后的焦虑,近些年来成为房地产业如影随形的梦魇,其实这也是当代发展且阵痛中的中国的缩影。 X!>QH;0
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一直以来,伴随着房价连续二十多年的高歌猛进,崩盘说不时盛嚣尘上,但这些判言屡屡落空甚或成为笑柄。为何?要么是博“经济眼球”关注之需,要么是缺乏应有的对房地产业深入实践研究之实。那么本书本序皆以此为题名,是否有哗众取宠之嫌? ~=
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二十多年以来,笔者一直是一个中国房地产业的深入实践者和严肃观察者,经历过狂喜、悲观、欢欣、失落等各种与房地产关联情绪的困扰,终于回归平等正觉,试图以一种平和理性的眼光来看待中国的房地产业。本书原不希望得出结论,笔者以为授人以渔远比授人以鱼更重要。但如果本书不得出结论,那似乎有骑墙之嫌。因此,在此序中给个申明:本书各文如果立论有问题,那是因为笔者的学养水平和思考力不够,而非受制于地产背后相互博弈的各利益集团之影响。笔者一直警醒自己要回避自我的职业功利,努力以一种理性超脱之心来做出自己认为正确的趋势预判,能对未来中国房地产业的发展贡献一己绵薄之力、能对普通房地产投资者的投资决策有一点裨益,则利莫大焉。 (<=Wiq
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引子:大萧条与崩盘的不同之处 [
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崩盘最初是股市里的用语,近年来伴随房价的持续走高被媒体广泛应用于楼市,甚或接近歇斯底里的概念了。楼市崩盘是指房价在较长时间持续走高后,突然出现急剧下跌。主要表现为短期内房价出现30%甚至50%以上的下跌,房地产开发和销售陷入骤冷困境,购房行为大大减少。一旦楼市崩盘,则会在相当长时间内,让该地区的房地产业乃至国民经济出现严重停滞。 |A <]kK5
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而笔者所称的房地产大萧条,其含义是:支撑房地产市场总体增长和趋势向上的驱动力已经发生结构性变化,房地产行业总量扩张的速度下降,房地产需求由盛转衰,并呈现出长期持续性乃至衰竭性减弱,房价呈现长期持续性、渐变性衰落,房地产业景气度持续性低迷,中长期看不见逆转的迹象。 82a_#"J-q
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楼市崩盘与房地产大萧条都表现为房地产景气趋势的逆转,而其中大区别在于:楼市崩盘是剧变性的,而房地产大萧条是渐变性的,但中长期趋势却是无法逆转的了,表现在房价上,房价呈现为价格长期阴跌但非剧跌。 )F_,W^Sv
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在对中国重大结构性因素研究之后,笔者认为,中国房地产业由盛走衰乃是必然,虽然不排除因某个重大危机触发导致房地产崩盘的可能性,但中国房地产业由盛走衰的方式更有可能不会呈现出“楼市崩盘”的剧变,而是呈现出一种从发展高点经平台整理转入中长期低迷的现象,这种低迷是渐变的但在中长期是不可逆的,是为“房地产大萧条”。 2RKzU.Sx_
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本书想探讨的是这个逆转的时点。
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当今房地产业界有一个主流观点:2010年底第六次人口普查出来的中国城镇化率为49.68%,而发达国家的城镇化率接近或达到了80%。因此中国的城镇化率还有30%以上的提升空间,如按每年约1%的城镇化率增长速度估算,中国城镇化率达到80%还需30年,因此中国房地产业至少还有近30年的繁荣期。 s$Rq7G+
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果真如此吗? zIOL5Z
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抛开影响房地产的纷繁复杂的短期因素,我认为,决定房地产业持续繁荣有三个关键因素:城镇有效购房适龄人口数量的持续增长(而并非完全是人口规模的总量增长,所谓“有效”是指有意愿购房并且具有购房支付能力)、城镇房地产(主要是住宅)的人均存量不足、房价预期上涨(因房地产是一种兼具投资和消费属性的耐用品)。 eTLxzaKS`
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既然这几个因素是决定房地产业能否持续繁荣的核心因素,因此要回答“中国房地产离大萧条还有多远?”这个命题,就必须厘清如下几个问题: x:v#[H({T
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一、城镇化拐点:政策的逻辑 .S%c:xLD
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