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兴盛背后的焦虑，近些年来成为房地产业如影随形的梦魇，其实这也是当代发展且阵痛中的中国的缩影。 X! >QH;0
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一直以来，伴随着房价连续二十多年的高歌猛进，崩盘说不时盛嚣尘上，但这些判言屡屡落空甚或成为笑柄。为何？要么是博“经济眼球”关注之需，要么是缺乏应有的对房地产业深入实践研究之实。那么本书本序皆以此为题名，是否有哗众取宠之嫌？ ~=
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二十多年以来，笔者一直是一个中国房地产业的深入实践者和严肃观察者，经历过狂喜、悲观、欢欣、失落等各种与房地产关联情绪的困扰，终于回归平等正觉，试图以一种平和理性的眼光来看待中国的房地产业。本书原不希望得出结论，笔者以为授人以渔远比授人以鱼更重要。但如果本书不得出结论，那似乎有骑墙之嫌。因此，在此序中给个申明：本书各文如果立论有问题，那是因为笔者的学养水平和思考力不够，而非受制于地产背后相互博弈的各利益集团之影响。笔者一直警醒自己要回避自我的职业功利，努力以一种理性超脱之心来做出自己认为正确的趋势预判，能对未来中国房地产业的发展贡献一己绵薄之力、能对普通房地产投资者的投资决策有一点裨益，则利莫大焉。 (<=Wiq
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引子：大萧条与崩盘的不同之处 [
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崩盘最初是股市里的用语，近年来伴随房价的持续走高被媒体广泛应用于楼市，甚或接近歇斯底里的概念了。楼市崩盘是指房价在较长时间持续走高后，突然出现急剧下跌。主要表现为短期内房价出现30%甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入骤冷困境，购房行为大大减少。一旦楼市崩盘，则会在相当长时间内，让该地区的房地产业乃至国民经济出现严重停滞。 |A <]kK5
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而笔者所称的房地产大萧条，其含义是：支撑房地产市场总体增长和趋势向上的驱动力已经发生结构性变化，房地产行业总量扩张的速度下降，房地产需求由盛转衰，并呈现出长期持续性乃至衰竭性减弱，房价呈现长期持续性、渐变性衰落，房地产业景气度持续性低迷，中长期看不见逆转的迹象。 8 2a_#"J-q
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楼市崩盘与房地产大萧条都表现为房地产景气趋势的逆转，而其中大区别在于：楼市崩盘是剧变性的，而房地产大萧条是渐变性的，但中长期趋势却是无法逆转的了，表现在房价上，房价呈现为价格长期阴跌但非剧跌。 )F_,W^Sv
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在对中国重大结构性因素研究之后，笔者认为，中国房地产业由盛走衰乃是必然，虽然不排除因某个重大危机触发导致房地产崩盘的可能性，但中国房地产业由盛走衰的方式更有可能不会呈现出“楼市崩盘”的剧变，而是呈现出一种从发展高点经平台整理转入中长期低迷的现象，这种低迷是渐变的但在中长期是不可逆的，是为“房地产大萧条”。 2RKzU.Sx_
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本书想探讨的是这个逆转的时点。
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当今房地产业界有一个主流观点：2010年底第六次人口普查出来的中国城镇化率为49.68%，而发达国家的城镇化率接近或达到了80%。因此中国的城镇化率还有30%以上的提升空间，如按每年约1%的城镇化率增长速度估算，中国城镇化率达到80%还需30年，因此中国房地产业至少还有近30年的繁荣期。 s $Rq7G +
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果真如此吗？ zIOL5Z
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抛开影响房地产的纷繁复杂的短期因素，我认为，决定房地产业持续繁荣有三个关键因素：城镇有效购房适龄人口数量的持续增长（而并非完全是人口规模的总量增长，所谓“有效”是指有意愿购房并且具有购房支付能力）、城镇房地产（主要是住宅）的人均存量不足、房价预期上涨（因房地产是一种兼具投资和消费属性的耐用品）。 eTLxzaKS`
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既然这几个因素是决定房地产业能否持续繁荣的核心因素，因此要回答“中国房地产离大萧条还有多远？”这个命题，就必须厘清如下几个问题： x:v#[H({T
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一、城镇化拐点：政策的逻辑 .S%c:xLD
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1-城乡一体化或将成为国策主导方向 Kmtfu~Z12
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城镇人口的实质内涵是居住在城镇地域范围之内，享受城镇服务设施，以从事二三产业为主的特定人群。它既包括城镇中的非农业人口，又包括在城镇从事非农产业或城郊农业的农业人口，其中一部分是长期居住在城镇但人户分离的流动人口；它不包括长期居住在农村的城镇人口，这部分也是人户分流的人口。城镇化率即城镇常住人口占总人口的比重。 ;[_w_>}E9
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基于中国的国情，中国在大力推进城镇化的同时也将推行城乡一体化政策。什么是城乡一体化？城乡一体化是随着生产力的发展而促进城乡居民生产方式、生活方式和居住方式变化的过程，使城乡人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡之间在经济、社会、文化、生态、空间、政策（制度）上协调发展的过程。城乡一体化，是一项重大而深刻的社会变革。伴随着城乡认识观念上的变革和城乡二元化差别的消失，笔者认为，城乡一体化将在推进中国城镇化的同时促进中国的逆城市化。 g @u 7MX
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以日本为例：在大量农村人口进城的同时，也有很多日本城市居民转移到农村居住或从事农业经营。为此，日本建立了较为完善的农业耕地和农村住宅流转体制，鼓励城市人口到农村居住或投资，这有利于农业生产集约化。另外，有很多老年城市居民退休后到大城市远郊或农村生活，其中有些人还租用或购买小块土地耕作。这一方面减轻了东京、大阪等超大城市的人口压力，另一方面也给农村带来了投资和消费。 lSI6V V/*$
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日本以人口为指标，将人口集中地区(DID：Densely Inhabited District)称为城市，其他地区(非DID)则定义为乡村。在国情调查中，DID指调查区内人口密度为4000人/km2以上，且市、町、村相邻调查区的人口合计为5000人以上的区域。因此，根据DID和非DID概念对城乡范围的界定，作为发达国家，日本总人口的近40%居住在农村而农村面积占国土总面积的约97%。也就是说，农村在日本国民经济国土保护与有效利用等方面占据着十分重要的地位。这肯定是中国城乡一体化将要借鉴的。 ,I*P;:ze
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建立这种以城市为中心、小城镇为纽带、广大乡村为基础，城乡依托、互利互惠、相互促进、协调发展、共同繁荣的新型城乡一体化关系，将成为中国未来伴随城镇化的发展国策。这种国策也就意味着纯城镇化率政绩观将得以改变，意味着中国城镇化率的亢奋速度将得以调减。 W^> 5=4+g
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2-中国城镇化率安全阈值的最优选择 [:l&_lV
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为了便于比较，我们选取世界银行WDI数据库2010年主要国家城镇化率的数据来做思考基础，2010年我国的城镇化率还不到50%，2010年发达国家城镇化率在66%以上。基本可比大国美国、德国、日本、俄罗斯、巴西的城镇化率分别为82.3%、73.8%、66.8%、72.8%、86.5%。从数据表象看，中国的城镇化率与世界发达国家相比仍然存在较大差距，中国的城镇化率仍然有将近30%的提升空间。 b >iUhi
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但中国是个人口超级大国，中国的城镇化率是不是越高越好？是不是一定要和发达国家看齐呢？通过研究就可发现，发达国家城镇化率大多都在80%以下，而一些发展中国家，城镇化率虽然很高，像墨西哥、巴西、阿根廷等国家的城镇化率都超过了80%，大量失去土地进入城市的农民，由于没有能够获得正常的工作，在很多地方形成了不少的贫民窟，对经济与社会的发展带来了严峻挑战。因追求单纯的城镇化率导致了许多严重的社会问题和矛盾。 PUyS|!s
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据2008年世界银行数据库，基本可比大国美国、德国、日本、俄罗斯、巴西的农业就业人口占全部就业人口的比例分别为1.4%、2.2%、4.2%、9.0%、19.3%。比对这些国家的城镇化数据，我们发现，在发达国家中，有较大一部分的非农业就业人口的居住地，并不是城市而是农村。只有巴西等发展中国家，非农业人口基本居住在城镇，表现为失地被迫进入城市。这是一个非常重要的数据，这个数据意味着，城乡一体化是很重要的，发达国家在发展到一定程度，随着城市问题的大量出现，逆城市化同步发生效力。 <z#f)K
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笔者认为，要特别考虑中国巨量人口的特殊性，要综合考虑中国城市吸纳人口就业、居住、社保的能力阈值，这几个因素我们必须一并纳入考量，才能实现中国城镇化的健康发展。当中国的城镇化率达到70%，中国的城镇人口将超过9亿人，这相当于美国、日本、欧洲三大经济体城市人口的总和。当中国的城镇化率超过了70%的时候，中国城市的承载能力和发展质量还能够有效承担城市人口的生存质量和生活质量吗？ W<l1m_C$
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因此笔者认为，比对发达国家的城镇化率，尤其是参考人口密度也很高的日本，中国城镇化率的安全阈值以70%为最优选择，过度城市化是一个陷阱。 [=HhU*g
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3-城镇化减速拐点已然开始 umZX {&?
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主流观点针对中国城镇化推进的乐观算术推导认为：目前中国城市化进程正步入第二个加速阶段，预计2010年至2030年，中国城镇化率年均增长1个百分点，中国城镇化率将完成由50%至70%的跨越，中国的城镇化水平还有20个百分点的快速提升空间，中国城镇化率由70%至80%才是城镇化缓慢增长阶段。 p
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未来中长时期内，我国的城镇化究竟是继续加速还是向减速推进转变？这是值得深入研究的一个重大战略问题。 u(RL
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目前可依据的为诺瑟姆（Northam）于1979年提出城镇化“S”曲线发展理论，其后很多学者在此基础上使用Logisitic增长模型模拟世界各国城镇化过程，城镇化S型曲线理论认为：从国际经验来看，30%~70%的城镇化率区间属于城镇化的增长区间，城镇化大致呈“S”型曲线变化的三个阶段。50%的城镇化率是一个重要拐点。以此为界，可以把城镇化快速推进阶段分为加速和减速两个时期。其中，30%~50%的区间为加速时期，50%~70%的区间为减速时期。 3F9qUZz\w
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笔者在比较各个国家的城镇化发展与该国国情的关系后，认为依据诺瑟姆理论以50%城镇化率作为城镇化推进减速的拐点基本成立。根据诺瑟姆总结的规律，当城市化率触及50%的时候，普遍会出现“城市圈化”的特征，具体表征为：从农村向城市的人口迁移开始减速，人口的迁移主要是小城市人口向城市圈的核心城市迁移，体现为城际内移动为主，农村人口向城市迁移为辅的特征。 F&^9R]n
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中国2011年城镇化率达到了51.27%，这一突破意味着2011年将是中国城镇化由加速推进向减速推进转变的一个重要拐点。2011后中国开始进入城镇化减速推进阶段，这表征城镇的绝对新增人口将进入减速阶段，这同时意味着经济增长速度也将进入减速阶段。 `;>v&gHF)
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